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賃貸トラブルQ&A・タイトルロゴ

賃貸マンション・アパートにまつわるトラブル(騒音・漏水・煙草・訪問販売・鍵の紛失・共用部分・家賃の滞納・敷金返還・原状回復等々)を、下世話に、馴れ馴れしく、クドクドと、そして極めて偏った立場で解決を試みるサイト「賃貸トラブルQ&A」。役に立つ情報より立たない情報の方が多いかも。最初に謝っておきます。ゴメンナサイ。

賃貸トラブル・ライター

賃貸トラブル・プロフィール画像

Author : ぴーたん

賃貸住宅・火災保険等に長く携わる流れ者。よく出没する場所はホームセンターの駐車場。会う人逢う人に「スマホで宅建」をゴリ押しする「松本佳也推し」でもある。最近の趣味は「拭き掃除」とのこと。

賃貸トラブルQ&A  >  部屋探しの極意  >  当て物・決め物って何?

賃貸トラブル・質問

賃貸の部屋探しに行ったら、最後に紹介してくれた物件が凄く良かった!!ちょっと家賃が高くなったけど、もう決めちゃっていいかな?

賃貸トラブル・「決め物」のイメージ
賃貸トラブル・回答

賃貸仲介業者が「当て物」→「決め物」の順で案内するのは常套手段だ。舞い上がってないで、冷静な判断が必要だぞ

初めての部屋探し、初めての不動産屋さん。
カラフルな物件台帳の中から3部屋をセレクトし、案内してもらう事になった。したら、最後に見た部屋がもう光り輝いちゃって…
そんな経験をした人が多いんじゃないだろか。けど、それは完全に術中にハマってるだけなんだな。
昔、エラい人によく怒られたのを思い出すわ。
決めて頂くのが営業じゃない。狙った物件で「決めさせる」のが営業だ、ってね。

①そもそも希望家賃が相場とズレてるのが問題だ

そもそも論として、部屋を探す君たちの「相場感」は間違っている。勘違いも甚だしい。大体1〜2万円はズレている。や、そもそも勘違いの原因は、仲介業者の「オトリ広告」なんだけどさ(笑)
これって具体例を挙げると、

・バストイレセパレート→3点式ユニットバス
・新築→築10年以上
・鉄筋コンクリート造→鉄骨造or木造
・駅徒歩5分→駅徒歩10分以上
・1K脱衣所付洋室8帖→8帖だけどワンルーム(スタジオタイプ)

…とまあ、これくらい変わっちゃうんだよね。

②当て物こそが現実、決め物は「理想型」の本来の相場だ

そうやって果てしなく勘違いしたまま部屋探しにきた客の理想と現実のギャップを徐々に埋めつつ、本来の相場感で着陸させるのが「当て物」「決め物」だ。

・当て物1…希望家賃にピッタリなんだけど、なんか建物全体がとんでもなく残念
・当て物2…希望家賃にほぼ当てはまるんだけど、設備や間取りが物足りない部屋
・決め物…希望家賃よりちょっと高いけど、これまでの部屋より理想に近い!!

これが常套手段。だんだん良くなっていくんだもん、そりゃトキメクよな。ただ間違いなく「希望家賃とのギャップが…」とのジレンマに陥ることになる。
家賃ってのは言うまでもなく毎月の事だし、仮に1万円の差だとして、若い連中にはすげえオオゴトだぞ。ここは真剣に悩んで欲しい。

③「決め物」=「良い物件」とは限らないのも重要

また、注意して欲しいのが「決め物」が必ずしも「良い物件」とは限らないんだわ。
「仲介手数料は家賃の1ヶ月分」ってのは「宅建業法」で定められていて、仲介に関してはこれ以上の額の「手数料」を受け取る事は出来ない。
ただ、「広告掲載に要した実費」としてなら、貸主からなら貰えるんだわ。これが「広告料」。「AD」だの「BK」だのの隠語で呼ばれる事が多いこのお金こそが、営業マンにとっての生命線だったりするのさ。

賃貸トラブル・お金の画像

仮に家賃5万円、広告料1ヶ月だとすると、収入は仲手・AD込みで10万円。
分かれ(広告料ゼロ)ならたったの5万円。
広告料3ヶ月だと、なんと20万円にもなるワケさ。営業マンの鼻息が荒くなるのも判るっしょ?ヤツら往々にして「歩合給」だからさぁ。
こういう物件を「決め物」にチョイスする例もあるから、注意が必要だよな。

④迷ったら手付金は置かない。これ鉄則

そんな感じで、客に対する物件設定には必ずテーマがあり、正しい相場感を持って部屋探しをしない限り、「決め物」は必ず希望家賃よりも高くなる。その上「③」でも触れたけど、客の希望より自分が儲かる物件をあてがってくるヤツもいるしな。
「ちょっと家賃が…」とか、「なんか希望からズレてる気が…」とか。迷ったら手付金は置かない。
「いい部屋なんで、すぐに決まっちゃいますよ〜」と脅されても、部屋止めしない。これ鉄則な。
この記事では詳しく書かないけど、申し込み状況によっては預かり金ではなく即手付金扱いされちゃって、キャンセルしても返金されない場合もあるからだ。

【結論】「当て物」「決め物」を理解しつつ、冷静に内見しよう

ちなみに「③」の補足だけど、広告料については台帳の裏側や、家主(業者)からの空室資料に書かれているのが一般的。
営業マンが席を外した隙にこっそり見てみよう。これが異様に高い物件だと、要は「空き部屋が多い」とか「大金払わないと決まらない」=「潜在的に何か問題を抱えている物件」ってことなんだな。
2ヶ月以上だと要注意だろうな。放っておいても決まる物件なら、AD1ヶ月なんてザラだから。

とにかく可能な限りの情報収集を心掛け、営業マンのトークに踊らされず溺れず、冷静に部屋探しを楽しもうじゃないか。

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