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賃貸トラブルQ&A・タイトルロゴ

賃貸マンション・アパートにまつわるトラブル(騒音・漏水・煙草・訪問販売・鍵の紛失・共用部分・家賃の滞納・敷金返還・原状回復等々)を、下世話に、馴れ馴れしく、クドクドと、そして極めて偏った立場で解決を試みるサイト「賃貸トラブルQ&A」。役に立つ情報より立たない情報の方が多いかも。最初に謝っておきます。ゴメンナサイ。

賃貸トラブル・ライター

賃貸トラブル・プロフィール画像

Author : ぴーたん

賃貸住宅・火災保険等に長く携わる流れ者。よく出没する場所はホームセンターの駐車場。会う人逢う人に「スマホで宅建」をゴリ押しする「松本佳也推し」でもある。最近の趣味は「拭き掃除」とのこと。

賃貸トラブルQ&A  >  家賃のトラブル  >  家賃滞納してたら鍵を勝手に交換された…

賃貸トラブル・質問

家賃を滞納し続け、督促も無視してたら、ある日突然玄関鍵を交換されてしまった!!泣き寝入りするしかないのかな…

賃貸トラブル・鍵にロックをかけられたイメージ
賃貸トラブル・回答

貸主側の不法行為が認められれば、損害賠償請求が成立する場合もあるぞ。つか、家賃はちゃんと払えってーの(怒)

「滞納部屋」に対する鍵のロックシリンダー交換
ある時代までは当たり前の様に行われてたんだけどな。
多分、「ゼロゼロ物件」+「追い出し屋」が社会問題化されて、「違法な自力救済」が日の目を見ちゃったからだろう。
つかその前にさ、いつも書くけど家賃は滞納すんなよ(涙)

①「自力救済」とは一体何だ?

普通だと「じりき」って読んじゃうけど、この場合は「じりょくきゅうさい」な。Wikipediaによれば「民事法の概念で、何らかの権利を侵害された者が、司法手続によらず実力をもって権利回復をはたすこと」だそうだ。
とっても端的に述べちゃうと「やられたらやり返す…10倍返しだっ!!」的な感じかな?(笑)
民法では例外を除き自力救済は認められていない。なんでって、それを許すと「復讐」がはびこっちゃうからさ。
で、自力救済を賃貸トラブル的な例でいうなら、

  • 賃借人不在の間に、玄関ドアの鍵にロックを掛け、開錠できないようにする
  • 同様に、玄関ドアのシリンダーを無断で交換し、入室できないようにする
  • 賃借人の同意を得ることなく部屋に侵入し、荷物を運び出す

…等が自力救済にほぼ例外なく該当する。
民法で認められてないってことはすなわち「違法行為」であり、その結果不法行為責任を問われることになるのさ。

②じゃあ、泣き寝入りしなくても良いの?

まあそういうことだよね。ただし、家賃は早く払って欲しいんだけど(笑)
姫路地裁の判例だと、賃料未払いを理由に鍵にロックを掛けて入室できないようにした管理会社に対し不法行為を認め、精神的慰謝料等の支払いを一部認めている。
また大阪地裁の判例では、これまた賃料未払いを理由に鍵を交換し、支払いを促そうとした貸主の行為を「法律無視の鍵交換や住居侵入行為は、国民の住居の平穏や居住権を侵害する違法な行為として厳しく非難されなければならないと断じ、やはり損害賠償請求を認めている。

…もうケチョンケチョンでしょ、貸主側(笑)。
なんせ勝手に部屋に入ったり、鍵にロックしたり交換したりする行為は、理由はどうあれ「不法行為」ってことなんだな。
まあこのご時世、未だにこんな強硬手段に訴える貸主も少ないだろうけどさ。

③張り紙や執拗な督促電話、訪問も「不法行為」となる可能性が

家賃滞納督促状退去勧告書といった文言を絡めて玄関ドア等に張り出す行為も、貸主側の不法行為責任が問われている。
大阪地裁の判決では、「督促状」という表題だけを見えるようにしてはったのが「債務者の名誉を毀損したり、脅迫を伴うものであるなど、社会通念上相当とされる限度を超える場合には、有効な債権の取立行為てであっても不法行為を構成する場合があると解される」とのことだ。
また、深夜早朝といった時間帯に執拗な電話や訪問を繰り返す行為も、「社会通念上是認される限度を超え、入居者やその同居人等の心身の安全や生活の平穏を脅かすようなものであったと評価」され、やはり不法行為が認められているんだわ。

…賃貸人や管理会社の歯ぎしりが聞こえてきそうだな(笑)

④つか、腑に落ちない事もあるにはあるぞ

大阪高裁の判例なんだけど。賃借人在室中に部屋に侵入し、強制的に荷物を撤去し、入居者を放り出した後に鍵を交換して追い出した件についての裁判。
当然というか貸主側の不法行為が認められ、損害賠償もろもろ支払えって命令が下ったんだけどさ。
撤去された家財の損害額の中に「ビンテージギター50万円」ってのがあったのよ。

賃貸トラブル・怒っている女性の写真

「…はぁ?」って言いたくなるでしょ?なんで賃借人は滞納を重ねる前に、それ売って金にしねーのよって話でさ。
なんでもこの人の家賃等は計35,000円で、6ヶ月滞納で合計21万円なのよ。マーティンだかグレッチだか知らねーけど、充分賄える金額じゃん!!
時価損害額だから、おそらく楽器屋に買い取ってもらったら50万以上の値がついただろう。つまり1年分以上の家賃を支払えるカネになったわけだ。

宝物だったとか関係ない。こんな身勝手なケースでも、方法を誤れば当然に貸主が負けるのが現状だ。

【結論】今は合法的に厳しい対応が。だからちゃんと払えよ(笑)

…もうシツコイってか?(笑)
こうやって色んな「失敗談」が溢れてきてるから、貸主や管理会社、保証会社も知恵を付け、不法行為に訴える事なく、極めて合法的にご退去頂く手段を講じてるぞ。
解約・退去の「強制執行ってヤツだな。
裁判所のお墨付きを貰って追い出し、荷物を運び出すわけだから、後から不法行為がどうたらと訴えられる心配もない。

とにかくさ、色んな事情があるのは察するけど、家賃はちゃんと払え。せめて、督促行為には応対しろ。無視だけは絶対にイカン
多少の相談事なら、ここで乗ってやるからさ。
(ただし記事のネタにさせてもらうけどさw)

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