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賃貸トラブルQ&A・タイトルロゴ

賃貸マンション・アパートにまつわるトラブル(騒音・漏水・煙草・訪問販売・鍵の紛失・共用部分・家賃の滞納・敷金返還・原状回復等々)を、下世話に、馴れ馴れしく、クドクドと、そして極めて偏った立場で解決を試みるサイト「賃貸トラブルQ&A」。役に立つ情報より立たない情報の方が多いかも。最初に謝っておきます。ゴメンナサイ。

賃貸トラブル・ライター

賃貸トラブル・プロフィール画像

Author : ぴーたん

賃貸住宅・火災保険等に長く携わる流れ者。よく出没する場所はホームセンターの駐車場。会う人逢う人に「スマホで宅建」をゴリ押しする「松本佳也推し」でもある。最近の趣味は「拭き掃除」とのこと。

賃貸トラブルQ&A  >  家賃のトラブル  >  管理費(共益費)=管理会社の収入?

賃貸トラブル・質問

毎月まいつき管理費(共益費)を払わされてるのに、管理会社の仕事がいい加減で腹が立つんだけど!!どーなってんのよ一体?

賃貸トラブル・共益費はどちらに?のイメージ
賃貸トラブル・回答

管理費も家賃もどちらも所有者の「収入」。紛らわしいけど、管理費=管理手数料ではなく、素通りするお金だヨン

「管理費」と呼ばれたり「共益費」と呼ばれてたりするこの費用。
どうにも管理会社の収入と勘違いされてるケースも多く、「毎月こんなに払ってるのに!!」と怒りの声が聴こえてくることも多々あるなぁ。
いやいや、管理会社サンそんなに貰ってないから(笑)
今回は「管理費(共益費)」の持つ意味について紐解いてみるか。

①「管理費」と「管理委託手数料」は全くの別のものだ

管理会社ってのは、賃貸物件所有者「管理委託契約」を締結して、管理業務を行っているんだな。
「じゃあ管理費がその手数料なんじゃないの?」って思うかも知んないし、実際にそう思っている人も多いだろう。
あのさ、賃貸一室当たりの「管理委託手数料」ってもっと安いんだぜ?(笑)。君らが驚く程に安い。と同時に、「管理委託手数料」は所有者から頂戴するもので、入居者からではない
「管理費」と「管理委託手数料」は全くの別のものなんだわ。
家賃の振込先が管理会社であろうとも、管理費はまるまる所有者に送金されるのだ。

②賃貸経営においては「家賃」も「管理費」も「収入」に過ぎん

いつもの国土交通省の契約書テンプレートを読むと「乙は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等(以下この条において「維持管理費」という。)に充てるため、共益費を甲に支払うものとする」って明記されてんだけど、そもそも「維持管理費」を分ける必要なんてないンだよね。
だって分譲マンションと違って、専有部分も共用部分も全て「物件所有者の持ち物」だから。入口も出口もひとつ。分けて運用する必要性がそもそもナイのよ。
(所有者に送金する際に家賃・管理費を合算して表記するケースが多いのもその理由からだ)

また税制上の話でも、どちらも「不動産所得」。実際に支払わなければ「修繕費」とは認められないんで必要経費にはカウントされず、キッチリ所得として課税されるんだわ。
じゃあ何で「家賃」と「管理費」と分けてんのって問われると、「慣習だから」ってのと、それともうひとつ理由があるンだよね。

③「慣習」+数字のマジック。これが管理費の無くならない理由だ

上記のようにさ、管理費なんて名目でお金を頂戴する理由なんて実はナイ訳よ。けど、管理費は依然として存在する。何でだと思う?
それがもうひとつの理由、数字のマジックなのよ。

仮に、一部屋あたり65,000円の賃料収入が必要なアパートだと仮定する。
さっきの話で管理費ゼロでも良いワケだから、直球で「家賃6.5万円(管理費ゼロ)って募集しても構わないんだけど、「家賃6万円(管理費5千円)って募集した場合とどっちに入居希望者が食いつくか判るよね?
「家賃5.8万円(管理費7千円)」ならなおさら効果的だ。
賃貸情報サイトにせよ情報誌にせよ、「家賃」を大きく表示するが「管理費(共益費)」はその他扱いで小さく表記されるだけだよね。家賃・管理費の分離表記はこうした事情もあるからなんだわ。

④「管理費ゼロ」に惑わされんナヨ。他が高くつくかもよ

管理費(共益費)をゼロにしない理由はこの通り。逆に、ゼロにしちゃう理由は?
ひとつめは敷金・礼金だな。「家賃の○ヶ月分」ってのが多いでしょ?つまり、管理費を家賃に含む形で募集した方がより多くのお金を頂戴できるワケさ。
これって裏を返せば、契約時に支払う敷金・礼金が「高くつく」ってことだから、騙されんナヨ(笑)。

もうひとつは仲介手数料と広告料
仲介手数料は家賃の1ヶ月分が基本だから、家賃に管理費が含まれてるとこっちも割高になっちまうわな。
これって家賃の安い物件なんかで多いんだけど、仲介業者に少しでも稼いでもらうための、貸主の最大限の努力なんだわ。
逆に入居希望者にしてみれば嬉しくない事実だという(笑)。まあこれも数字のマジックだよな。

【結論】管理費とか抜きで文句を言ってやればいいのさ

管理費も共益費も、管理会社には関係のないお金だってことは理解してもらえたかな?
また清掃状態が良くないとか電球切れを放置してるとかも、特段管理費とは関係ナイんだな。
「管理費を払ってるんだからちゃんとして!!」ってな例えもイラナイし、「共益費を払ってるのに電球くらいマメに交換しろ」ってな例えもイラナイの。
ただその事実だけを、冷静に理路整然と伝えて、ギャフンと言わせてやればいいのさ(笑)

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