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賃貸マンション・アパートにまつわるトラブル(騒音・漏水・煙草・訪問販売・鍵の紛失・共用部分・家賃の滞納・敷金返還・原状回復等々)を、下世話に、馴れ馴れしく、クドクドと、そして極めて偏った立場で解決を試みるサイト「賃貸トラブルQ&A」。役に立つ情報より立たない情報の方が多いかも。最初に謝っておきます。ゴメンナサイ。

賃貸トラブル・ライター

賃貸トラブル・プロフィール画像

Author : ぴーたん

賃貸住宅・火災保険等に長く携わる流れ者。よく出没する場所はホームセンターの駐車場。会う人逢う人に「スマホで宅建」をゴリ押しする「松本佳也推し」でもある。最近の趣味は「拭き掃除」とのこと。

賃貸トラブルQ&A  >  契約・更新トラブル  >  所有者・管理会社の変更

賃貸トラブル・質問

突然、今住んでる賃貸アパートに「所有者変更」の張り紙がっ!!前もってお知らせしたりしないの?つか、信じていのかな?

賃貸トラブル・所有者変更のイメージ
賃貸トラブル・回答

前もってお知らせがないのが普通かな。ただし、押印のない投函物のみの場合は詐欺の恐れがあるから要注意だ!!

そう、それはある日突然やってくる(笑)。
まあ賃貸アパートとはいえ所詮は「不動産」、売買はつきものなんだな。
ただ、鵜呑みにしてよい場合と、疑って掛からないとイケナイ場合があるんだよね。
所謂「振り込め詐欺」的な場合もあるから、注意が必要なケースだ。

①変更にも色々あるんだな

一言で「変更」と言っても色々ある。まずはそのパターンから。

[1]所有者のみ変更(もともと管理会社はない)
[2]所有者変更に伴い、管理会社も変更
[3]所有者は変更になったが、管理会社の変更ナシ
[4]所有者の変更はなく、管理会社のみ変更

まあ大抵の場合、管理会社が家賃の入金管理も行ってるだろうから、いずれのケースの場合も家賃振込先の変更について記載されていることが多いだろうな。

②変更通知には「押印」がなされている。ここ重要な

上記のどの場合にも、「旧」所有者もしくは管理会社、そして「新」所有者もしくは管理会社の印鑑(契約印)が押印されている。
そんで、契約内容や承継される敷金・礼金、管理業務の範囲に至るまでが記載されているんだな。
まあそんなことをゴタゴタ記載しなくとも、売買に伴う所有者の変更は売買契約とともに効力を発揮し、現契約者の契約内容、条件、預り金等は当然に承継されるンだけどね。
けどちゃんと書面化しねーと、嘘かホントか入居者には判らないもんね。だから、押印を持って「公式書類ですよ」ってアピールしてるワケさ。

③なんである日突然…かってーとだな

まあ、「賃借人の同意を得る必要がない」これに尽きるわな。
上にも書いたように、売買で所有者の変更があっても賃借人の権利は守られてる。管理会社の変更だけだったら殊更そうだわな。
だもんで、入居者への告知は後回しになっちまうってのが実情なんだわ。
逆に言うと、賃借人の権利を守るための諸手続き(契約書だったり鍵だったりね)に、すげえ時間が掛かるんだわ。
そんな裏事情があることも解ってもらえると嬉しかったりする。

④掲示がなく、投函物のみの場合は「詐欺」を疑え!!

最近はあんまし聞かないけど、忘れた頃にやってくるので書いておくわ。
上記のような仰々しい掲示物もなく、突然ポストに投函物が。開いてみると、「家賃振込先変更のお知らせ」とだけ書かれてて、連絡先の記載がなくて。
で、「今月分は下記口座にお振り込みお願いします」なんて書かれてあったりするんだわ。
この場合は、大抵「詐欺」だな。

重要な告知ってのはまず「掲示物」ありきで、その上で(あるいは同時に)「投函物」にて知らしめるのが一般的だ。じゃねーと投函物捨てられる可能性あるもんな(笑)
掲示なしで「家賃振込先変更」なんていう大事なお知らせを済ませるなんて、まずあり得ない。
鵜呑みにせず、まずは貸主に問い合わせよう。

【結論】ただし、競売の時とかはヤヤコシイけどな

大抵の賃貸所有者は、銀行等から融資を受けてアパート建てたり、マンションを買ったりしてるんだけど。
ある程度の収益が確保でき売却損が発生しない場合や、逆に資金繰りが怪しくなった時点で手放すことを考えるんで、一般的には「任意売買」されることがホトンドだな。その場合は重ねて書くけど、賃借人の権利は承継されるから安心してくれ。
ただしだ。一気に資金繰りが悪化して「競売」に出されてしまったとしたら。この時は権利は守られず、6ヶ月の猶予期間をもって退去を迫られても対抗できないンだわ。さらに、その間の家賃を支払わないとその猶予期間すら主張することが出来なくなるんだね。
しかも敷金を競落人(つまり新所有者)に返還請求することも出来ず、前の所有者に請求せざるを得ないのよ。怖いよね〜(汗)

賃貸トラブル・泣いている女性の写真

重要事項説明のとき、「所有権に関する事項」で必ず「抵当権の有無」について説明されてんだけど、まあ覚えちゃいないわな(笑)
ここに「抵当権設定・有」となっていた場合(ホトンドそーなんだけど)、その物件が競売に掛かったら賃借権は対抗できないぞ。

…ま、そうそうあるこっちゃないけどね(笑)

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