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賃貸マンション・アパートにまつわるトラブル(騒音・漏水・煙草・訪問販売・鍵の紛失・共用部分・家賃の滞納・敷金返還・原状回復等々)を、下世話に、馴れ馴れしく、クドクドと、そして極めて偏った立場で解決を試みるサイト「賃貸トラブルQ&A」。役に立つ情報より立たない情報の方が多いかも。最初に謝っておきます。ゴメンナサイ。

賃貸トラブル・ライター

賃貸トラブル・プロフィール画像

Author : ぴーたん

賃貸住宅・火災保険等に長く携わる流れ者。よく出没する場所はホームセンターの駐車場。会う人逢う人に「スマホで宅建」をゴリ押しする「松本佳也推し」でもある。最近の趣味は「拭き掃除」とのこと。

賃貸トラブルQ&A  >  騒音トラブル  >  騒音問題は、当事者間だけのもの?

質問

騒音トラブルを相談したら、管理会社に「当事者間の問題ですので」って対応を断られたんだわ。ホントに解決してもらえないの?

賃貸トラブル・周囲の騒音のイラスト
賃貸トラブル・回答

法律専門家でも意見が分かれるところだが…判例を読んでいくと「無関係だぜ」とは言い切れないんじゃないかな(あくまで私見ナ)

いやあ難しい問題だ。
本音ベースで言えば、「当事者間の問題ですので」って言いたくなることは多々ある。だって、面倒くさいんだもん(笑)
ぶっちゃけ、被害者か騒音元が転居しない限り、まず解決しないんだわ。それくらいシビアで困難な問題。それが、生活騒音由来のトラブルだ。
果たしてこの問題、賃貸人(大家なり管理会社なり)に解決義務はあるのかないのか、ってお話し。

①契約書に明記されていない以上、そんな義務はないっ!!って立場

転載元が有料会員限定にしちゃってるんで正誤は確認できないけど、Yahoo!知恵袋に転載されてる内容によると、

管理会社の業務はマンションの建物を管理することであり、居住者は管理の対象ではないのです。音を出すのは居住者ですから、音を出させないようにすることは管理会社の業務ではありません。(中略)音、それも生活音に関するトラブルは、基本的に居住者間で解決すべき問題であることを理解してください。

とある。まあ確かにごもっともではある。だって賃貸借契約書には「静かで快適な生活を約束する」なんて一言も書いてないもんな(笑)
が、果たしてそんな説明が「法的に」通用するもんだろうか?

②民法六百一条が「平穏な生活を提供する義務」と捉える立場

民法の六百一条以降が賃貸借について定められているんだが、そこには「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる」とある。
この文言の「使用及び収益」って言葉が重要でさ、拡大解釈すると「平穏な生活をさせる義務」があるってことになるらしい。
そこまでの拡大解釈の判例は見つからなかったんだけど、少なくとも「住居」という目的に於いて、睡眠が妨げられたり部屋に帰ることも億劫になるような問題が発生しているならば「使用収益できていない」状態てことだわな。

騒音問題じゃないけど、平成24年の東京地裁の判例で「日常的なコバエの発生が賃貸人の賃貸借契約上の債務不履行に当たる」ってのがあるんだけど、要するに賃借人の使用収益が妨げられたのは「賃貸借契約上の債務に不履行があった」って判断なんだわ。
これって多分、衛生管理上の問題だけに収まらないンじゃねーかな。

③世の中的には「無関係ではない」って方向だと思うぜ

「②」の解釈については、「全日本不動産協会」のサイトに詳しく書かれている。興味があるなら読んでみてよ。
騒音に限定せず様々な判例を紐解いていくと、例え賃貸借契約書に記載されていなくとも、大家や管理会社には何の義務も責任もないって事にはならないという感じだ。ま、あくまで素人の個人的判断だけどさ(笑)
もし今回の質問みたいに「当事者間の問題なんで」なんて突っぱねられたら、「安眠できないってことは住居の目的を果たしていないってことじゃないンすか?」と訊いてみよう。
賃料を払うかわりに「住居」を提供することが賃貸人の義務なら、住居として使えてないってことはどうなの?的にね。
あ、寝不足でしんどいかも知んないけど、あくまでも紳士的にな。感情的になったら負けだから。

④ただし、なにが何でも「強い立場」で注意できるワケではないぞ

ただし、だ。貸主も無敵じゃない。例えば深夜、複数人による大騒ぎやテレビ・ステレオの大音量、単身向け物件にも関わらず毎夜恋人を連れ込んでのラブホテル状態、時間帯を問わない楽器の演奏等、賃貸借契約違反が疑われる行為なら、大家も管理会社も「毅然とした態度」を取れる
が、これが「足音」だったり「建具の開閉音」だったりしたら、ここまで簡単じゃない。

アパートにしろマンションにしろ、共同住宅には「ある程度の生活音が漏れ聞こえるのはしゃーないんだよ」っていう「受忍義務」が発生する。それを「客観的に、社会通念上の限度を超えている」場合「騒音」と認められるんだが、これがクセものなんだわ。
なんでって、その基準が数値として明確にされていないから。そもそも「ウルサイ」と感じるのも個人差あるしな。

足音については別の記事にも書いたけど、常識・非常識の問題じゃなく、育った環境だったり、癖だったり、感じ方や倫理観だったり、極めてパーソナルな要因が多く、それ故解決が難しいんだわ。
子供が常識はずれに暴れてるんならともかく、契約違反とも言い難い。受忍限度を超えている立証も正直難しいんじゃないかな。
賃貸人も対応に苦慮する問題であると判ってもらえると嬉しいぞ。

【結論】最終的には、「部屋の選び直し」に至るのかも、だ

違う記事にも書いたけど、鉄筋コンクリート造だからといって「完璧な遮音性」とは限らない。
と同時に、入居者の質が良ければ、遮音性の低い構造の建物でも騒音トラブルは発生しないんだわ。
また、貸主や管理会社によっても随分対応が違う。違いすぎるんだわホント(笑)
この辺の見極め方についてはそのうち別記事に書くから、もうちょい待っててよ。

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